służebność

Pytanie: Mieszkam w domku jednorodzinnym za miastem. Problem polega na tym, iż jedyna droga do mojego domu prowadzi przez posesję sąsiada, a właściwie przez jego działkę. Nie byłoby w tym nic dziwnego, gdyby nie fakt, że sąsiad utrudnia mi ten dostęp, twierdząc że nie mam prawa poruszać się po jego własności. Co w tym przypadku powinienem zrobić?

służebność

Sytuacja taka wymagałaby ustanowienia służebności drogi koniecznej, mającej umożliwić dojazd do konkretnego mienia, w tym wypadku domu. Na czym polega owa służebność oraz jakie są jej rodzaje, postaram się wyjaśnić za chwilę.

Służebność to kolejne z ograniczonych praw rzeczowych, czyli takich, które obciążają cudze nieruchomości. W związku z tym może być ono ustanowione tylko na nieruchomości należącej do innego podmiotu. W pozostałych przypadkach prawo to nie miałoby sensu, gdyż jak już wcześniej wspomniano, służebność ustanawia się na obcej nieruchomości. Czyni się to, aby podwyższyć użyteczność nieruchomości podstawowej bądź ułatwić działanie innym podmiotom fizycznym. Ale po kolei. Polskie prawo reguluje trzy rodzaje służebności, mianowicie: osobistą, gruntową oraz przesyłu. Zgodnie z art.285 KC istota służebność gruntowej polega na tym, iż: nieruchomość można obciążyć na rzecz właściciela innej nieruchomości (nieruchomości władnącej) prawem według, którego: „(…) właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej (…) bądź właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź (…) właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności (służebność gruntowa)”. A prościej, służebność gruntowa przypada każdoczesnemu posiadaczowi nieruchomości władnącej, obciąża natomiast każdoczesnego posiadacza nieruchomości obarczonej tym prawem. W związku z tym jest ona zbywalna. Co ważne, służebność gruntowa występuje w dwóch odmianach: czynnej i biernej. Ta pierwsza dotyczy zasad przejazdu i przejścia przez cudzą nieruchomość, a najbardziej znanym przykładem jest służebność drogowa. Drugi rodzaj służebności wiąże się z zakazem zagospodarowania terenu nieruchomości obciążonej. A dokładniej z brakiem możliwość wzniesienia urządzeń lub budynków przekraczających określoną wysokość oraz zakazem siania drzew i roślin pnących również przekraczających daną wysokość. Przykładem służebności biernej jest np. służebność widoku. Co za tym idzie, właściciel nieruchomości władnącej może działać albo w sposób czynny, albo w sposób bierny. Czynnie działa wtedy, gdy każdoczesny właściciel nieruchomości korzysta w określony sposób z nieruchomości obciążonej, a właściciel nieruchomości obciążonej akceptuje taką sytuację. Biernie, wtedy, gdy powstrzymuje się od jakiegokolwiek działania, natomiast właściciel nieruchomości obciążonej również nie korzysta ze swojego prawa. Służebności gruntowe powstają w trybie umownym, w formie aktu notarialnego. Takie porozumienie zwane jest umową o podwójnym skutku (zobowiązująco-rozporządzającym).

Prawo to można nabyć również poprzez zasiedzenie ale tylko w sytuacji, gdy wiąże się ono z trwałym i widocznym korzystaniem z konkretnego mienia. Powstanie służebność regulowane jest także przez orzeczenie sądowe bądź decyzje administracyjne. Wygasa ono w przypadku niewykonania przez 10 lat, w sytuacji zrzeczenia się go lub konfuzji, czyli zamętu powstałego przez połączenie prawa oraz skojarzonego z nim obowiązku, znajdujących się w „rękach” tej samej osoby. Służebność gruntowa tarci swą wartość także w wyniku orzeczenia sądowego czy też na mocy decyzji administracyjnej. Co ważne, w wyniku podziału nieruchomości władnącej służebność utrzymuje się na każdej z podzielonych część, gdyż obowiązuje tu zasada niepodzielności służebności. Podobnie w przypadku podziału nieruchomości obciążonej, gdzie służebność trwa na każdej z nowo utworzonych nieruchomości. W przypadku, gdy służebność nie przyczynia się do poprawy użyteczności nieruchomości bądź wręcz działa na niekorzyść któregoś z właścicieli nieruchomości, właściciel ten może żądać zniesienia owego prawa, czy też za wynagrodzeniem zmiany treści lub sposobu jej wykonywania.

Kolejnym rodzajem służebności jest służebność osobista, która swą treścią odpowiada założeniom służebności gruntowej. Różnica polega na tym, iż służebność osobistą funduje się na rzecz konkretnej osoby fizycznej w związku z czym jest ona niezbywalna. Co za tym idzie, niedozwolone jest przekazywanie uprawnień do jej realizacji osobom trzecim. Służebność osobista możne utrzymywać się przez dowolny okres, wygasa jednak najpóźniej z chwilą śmierci uprawnionego. W odróżnieniu do służebności gruntowej, służebności osobistej nie można nabyć przez zasiedzenie. Można jednak w umowie ustanawiającej np. służebność mieszkania, zastrzec iż po śmierci uprawnionego, prawo to przypadać będzie jego małżonce, rodzicom czy dzieciom.

Ostatnią odmianą służebności jest służebność przesyłu, którą ustanawia się na rzecz przedsiębiorcy posiadającego urządzenia służące do doprowadzania i odprowadzania płynów, pary, gazu, energii elektrycznej bądź przedsiębiorcy, który chce wybudować takie urządzenia. Służebność przesyłu ma na celu zapewnić ww. przedsiębiorcom stworzenie i eksploatację przyrządów przesyłowych na obcych nieruchomościach. Służebność ta jest zbywalna, przechodzi więc na nabywcę przedsiębiorstwa lub nabywcę urządzeń przesyłowych. Wygasa natomiast najpóźniej z chwilą likwidacji przedsiębiorstwa wiążąc się tym samym z powinnością usunięcia urządzeń przesyłowych działających na niekorzyść danej nieruchomości. Podobnie jak w przypadku służebności osobistej, do służebności przesyłu wykorzystuje się adekwatnie przepisy o służebnościach gruntowych.

W odpowiedzi na postawione pytanie może Pan domagać się ustanowienia służebności drogi koniecznej za wynagrodzeniem, gdyż nie ma Pan, innej niż ta wspomniana, możliwości dotarcia do własnego domu. W przypadku ustanowienia tego prawa, o ile nie będzie ono działać na niekorzyść sąsiada, sąsiad nie powinien utrudniać Panu oraz co ważne, Pana rodzinie, dotarcia do własnego mienia. Służebność drogi koniecznej ustanawia się w przypadku, gdy dana nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej bądź innych budynków gospodarczych należących do tej nieruchomości. Umowę taką, jak już wspomniano, ustanawia się w formie aktu notarialnego, w którym obie strony dokładnie zastrzegają do czego się zobowiązują.

 

ograniczone prawa rzeczowe

Pytanie: Co to są ograniczone prawa rzeczowe oraz które z rozporządzeń zaliczamy do tej grupy?

ograniczone prawa rzeczowe

Jedną z odmian praw rzeczowych są ograniczone prawa rzeczowe, czyli tzw. prawa na rzeczy cudzej. Zmniejszają one w pewnym zakresie uprawnienia właściciela, pozbawiając go tym samym, pełni władzy. Katalog tych zasad stanowi zamkniętą listę, której próba ewentualnych zmian, wymagałaby modyfikacji ustawodawstwa. Przyjmuje się, zgodnie z art. 244 §1 KC, że do ograniczonych praw rzeczowych należą: użytkowanie, służebność, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, zastaw oraz hipoteka. Jak wynika z definicji, przedmiotem ograniczonych praw rzeczowych są rzeczy w rozumieniu art. 45 KC. Aczkolwiek na mocy szczególnych rozporządzeń, niektóre z ograniczonych praw rzeczowych wpływają również na prawa majątkowe, np. hipoteka na spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu.  

Tę zamkniętą listę można podzielić na dwie grupy, mianowicie prawa samoistne oraz akcesoryjne. Do tych pierwszych należą: spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, użytkowanie oraz służebność. Ich istnienie nie jest uzależnione od innych praw. Posiadają one tzw. samodzielny byt prawny. Upoważniają do korzystania z obciążonej nieruchomości, bądź rzeczy ruchomych jeśli chodzi o użytkowanie. Pozostałe, czyli hipoteka oraz zastaw tworzą prawa akcesoryjne stosowane dla zabezpieczenia wierzytelności. Stąd, wygasają w momencie wygaśnięcia owej wierzytelności.

Powstanie ograniczonych praw rzeczowych uzależnione jest od ustawodawcy, który oprócz umownego stanowienia prawa, uznaje także ustanowienie na mocy decyzji administracyjnej, orzeczenia sądowego czy z mocy samego prawa. Jednak w każdym z tych przypadków powinny zostać spełnione konkretne warunki definiowane prawem.  Umowa określająca rodzaj oraz istotę powstałego prawa zawarta zostaje pomiędzy właścicielem obciążonej rzeczy i nabywcą prawa. Jeśli chcą oni zmienić treść ograniczonego prawa rzeczowego to z godnie z art. 248 § 1 i 2 KC powinni zawrzeć kolejną umowę: „ (…) a jeżeli prawo było ujawnione w księdze wieczystej potrzebny jest wpis do tej księgi”. Z kolei, gdy: „ (…) zmiana treści prawa dotyka praw osoby trzeciej, do zmiany potrzebna jest zgoda tej osoby. Oświadczenie osoby trzeciej powinno być złożone jednej ze stron”. Co ważne, może się zdarzyć i tak, że jedna nieruchomość obciążona zostanie kilkoma ograniczonymi prawami. W takiej sytuacji, aby zapobiec wykonania jednego prawa ze szkodą dla innego, formułuje się hierarchię praw o największej ważności. Pierwszeństwo mają zawsze prawa ujawnione w księdze wieczystej. O ich przewadze decyduje z kolei chwila złożenia wniosku o wpis do KW. Prawa wpisane jednocześnie są tak samo ważne. Jak traktuje art. 13 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 11 października 2001 r., „ustanawiając ograniczone prawo rzeczowe, które ma być wpisane w księdze wieczystej, właściciel może zastrzec pierwszeństwo przed tym prawem lub równym z tym prawem dla innego (…) jednak do zastrzeżenia pierwszeństwa potrzebny jest wpis do księgi wieczystej”.

W zależności od rodzaju ograniczonych praw rzeczowych, sposób ich wygaśnięcia jest różny. Dokładną charakterystykę poszczególnych praw zawierać będą kolejne artykuły.

użytkowanie?

Pytanie: Jestem właścicielką mieszkania w Olsztynie, które otrzymałam w darowiźnie od mojej mamy. Jednak mama zastrzegła sobie prawo dożywotniego użytkowania. Czy w takiej sytuacji mam możliwość pełnego korzystania z przysługującej mi nieruchomości?

użytkowanie?

Jeśli chodzi o ograniczone prawa rzeczowe, to kwestię dotyczącą użytkowania, kodeks cywilny traktuje najszerzej.  Związane jest to z największym zakresem ograniczenia cudzej własności przez wspomniane prawo. A mianowicie obciążeniem rzeczy: „(…) prawem do jej używania i do pobierania jej pożytków”.  Jak wspomniano w poprzednim artykule, użytkowanie jako jedno z ograniczonych praw rzeczowych ma charakter uniwersalny, gdyż jego zasięg rozciąga się zarówno na rzeczy ruchome, jak i nieruchomości. Prawo to, jeżeli postanowienie nie formułuje inaczej, obciąża określoną rzecz w całości, jej częściach składowych oraz przynależnościach.

W odpowiedzi na postawione we wstępie pytanie, olsztyńska nieruchomość stanowi Pani własność, a zatem ma Pani możliwość całkowitego korzystania z lokalu, użytkowania go czy też pobierania z niego pożytków. Jednocześnie Pani mamie również przysługuje prawo korzystania z całej nieruchomości, o ile mama nie zastrzegła sobie korzystania tylko i wyłącznie z jednego pokoju, bądź np. działki, jeśli taka istnieje. Mama ma możliwość używania lokalu mieszkalnego według przepisów dotyczących użytkowania przez osoby fizyczne, o czym za chwilę.
Prawo użytkowania daje największe uprawnienia korzystającemu z obcej rzeczy, zarazem najszerzej obciążając cudze prawo własności. Jak zastrzega art. 262 KC: „po wygaśnięciu użytkowania użytkownik obowiązany jest zwrócić rzecz właścicielowi w takim stanie, w jakim powinna się znajdować stosownie do przepisów o wykonywaniu użytkowania”. W czasie trwania prawa użytkowania, jego nabywca ma obowiązek działać adekwatnie do wymogów prawidłowej gospodarki (art. 256 KC). Użytkowanie powstaje też tylko w drodze umowy stron.

Kodeks cywilny dzieli użytkowanie na trzy rodzaje, mianowicie użytkowanie przez osoby fizyczne, przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne oraz inne wypadki. W pierwszej sytuacji, tłumacząc sformułowania KC, użytkownik zobligowany jest do tego, aby zachować rzecz w otrzymanym kształcie oraz przeznaczeniu. Ma on jednak prawo do zużywania bądź tworzenia nowych urządzeń. Uzależnione jest to jednak od przestrzegania obowiązującego prawa geologicznego i górniczego oraz powiadomienia o swym zamyśle właściciela. Jeśli chodzi o mieszkanie, użytkownik działa w podobny sposób, jak najemca, tzn. ma możliwość za zgodą właściciela, na założenie Internetu, podłączenie prądu itp. Właściciel z kolei może domagać się od użytkownika, swoistego zabezpieczenia w formie prawa zastawu czy np. ustanowienia hipoteki kaucyjnej.

W przypadku użytkowania przez rolnicze spółdzielnie produkcyjne, przedmiot użytkowania stanowią grunty. Mogą one należeć do Skarbu Państwa lub stanowić wkład wniesiony przez członków spółdzielni. W drugiej ewentualności, użytkowanie gruntu przez spółdzielnię jest odpłatne a w momencie wygaśnięcia użytkowania, zgodnie z art. 279 KC: „(…) działka, na której znajdują się budynki lub urządzenia będące własnością spółdzielni, może być przez spółdzielnię przejęta na własność za zapłatą wartości (…)”. Podobnie dzieje się z chwilą ustania użytkowania gruntu Skarbu Państwa przez rolniczą spółdzielnię produkcyjną. Wszelkie budynki oraz urządzenia należące do gruntu a będące mieniem spółdzielni, w tym momencie należą do Skarbu Państwa. Spółdzielnia może wnosić o zapłatę kosztów wspomnianego mienia ale tylko wtedy, gdy pojawienie się tych budynków i urządzeń nie naruszało społeczno-gospodarczego przeznaczenia gruntu.

Trzecia ewentualność to użytkowanie przez osoby prawne. Adekwatnie do tego przypadku stosuje się przepisy ogólne oraz dotyczące użytkowania przez osoby fizyczne. Spełnione jest to pod warunkiem, że przepisy te nie są normowane zasadami szczególnymi.
Kończąc, użytkowanie jest prawem niezbywalnym, w związku z czym nie przechodzi na spadkobierców. Jednak posiadacz tego prawa ma możliwość przekazania owej nieruchomości na zasadzie użyczenia, dzierżawy bądź stosunku najmu. W ten sposób dane prawo nie jest wykonywane przez jego użytkownika osobiście. Prawo to wygasa w sytuacji zrzeczenia się go, wskutek niewykonania przez 10 lat, bądź z chwilą śmierci użytkownika, jeśli zostało ustanowione na rzecz osoby fizycznej.

spóldzielcze prawo do lokalu

Pytanie: Kupiłem własnościowe mieszkanie w Olsztynie. Notariusz powiedział mi, że tak naprawdę nie jestem właścicielem tego mieszkania. Dlaczego?

spóldzielcze prawo do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest jednym z przykładów ograniczonych praw rzeczowych. Na gruncie prawa, to dość specyficzny twór „niestandardowo” regulujący zakres „posługiwania się” rzeczą.  Sytuowanie tego prawa w zbiorze ograniczonych praw rzeczowych świadczy za zmniejszeniem zakresu posługiwania się którymś z przymiotów prawa własności (zgodnie z art. 244 KC oraz art. 17 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych).

Najczęściej spółdzielcze własnościowe prawo obciąża nieruchomość spółdzielczą (grunt wraz z częściami składowymi). Rozporządzenie, o którym tu mowa powstaje w momencie zawarcia porozumienia o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową,  a jej członkiem. Umowa ta winna być przedstawiona w formie pisemnej pod rygorem nieważności, a uprawiony powinien wnieść określony wkład budowlany. Podobnie jak w przypadku odrębnej własności, spółdzielcze własnościowe prawo odznacza się dewizą bezwzględności, czyli dotyczy wszystkich. Oprócz tego, określa ono uprawnienia, jakie przysługują członkom spółdzielni mieszkaniowej, będącej posiadaczem nieruchomości budynkowej. Przedmiotem tego prawa mogą być zarówno lokale mieszkalne, jak i użytkowe. Do atrybutów wynikających ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu należy możliwość rozporządzania oraz korzystania z danego lokalu.
 
Charakteryzowane tu prawo jest prawem zbywalnym, które przechodzi na spadkobierców oraz podlega egzekucji. Wobec tego istnieje możliwość jego wygaśnięcia. Dzieje się tak w momencie zrzeczenia się spółdzielczego własnościowego prawa, z chwilą śmierci członka spółdzielni, bądź w terminie 6 miesięcy od dnia ustania członkostwa.
 

likwidacja spółdzielni mieszkaniowej?

Pytanie: Jestem posiadaczką spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Dowiedziałam się, że spółdzielnia, do której przynależę ma problemy finansowe i grozi jej upadłość. Czy wpłynie to negatywnie na członków owej spółdzielni? Co stanie się z posiadanymi spółdzielczymi prawami do lokalu?

likwidacja spółdzielni mieszkaniowej?

Podstawą do stwierdzenia upadłości spółdzielni mieszkaniowej jest fakt jej niewypłacalności. Oznacza to, że: „wartość jej aktywów nie wystarcza na zaspokojenie wszystkich zobowiązań (…)” – prawo spółdzielcze art. 130. § 1. W momencie, gdy walne zgromadzenie rozstrzygnie o postawieniu spółdzielni w stan upadłości, jej zarząd powinien zgłosić odpowiedni wniosek do sądu. Co w takiej sytuacji stanie się ze spółdzielczymi własnościowymi prawami do lokalu? Mianowicie, gdy dojdzie do likwidacji spółdzielni, a więc do sprzedaży jej majątku, stan poszczególnych praw (czy to spółdzielczych lokatorskich, czy spółdzielczych własnościowych) uzależniony będzie od nowych właścicieli. Istnieją dwie możliwości: albo nowym właścicielem będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, albo podmiot nią nie będący.

W pierwszym przypadku, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie podlega zmianie. To znaczy, że jego posiadacz dalej rozporządza prawem w ten sam sposób. Jedyną różnicą jest fakt, iż były członek upadłej spółdzielni nie staje się bezwarunkowo członkiem nowej spółdzielni. Przysługuje mu jedynie roszczenie o przyjęcie w jej poczet. Te same zasady dotyczą spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

W drugim przypadku następuje istotna zmiana. Posiadacze spółdzielczych własnościowych praw do lokali stają się, z mocy prawa, posiadaczami odrębnej własności. Inaczej natomiast właściciele spółdzielczych lokatorskich praw, wobec których zastosowana zostaje zasada najmu, najczęściej na czas nieokreślony. Podlega ona przepisom Ustawy z dnia 21.06.2005r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Należy jednak pamiętać, iż opisane przekształcenie dokonuje się automatycznie wraz z przejściem majątku upadłej spółdzielni we władanie innej osoby, czy instytucji. Innymi słowy, zmiana ta zachodzi tylko w przypadku, gdy nowym posiadaczem nie jest spółdzielnia.

przynależność a przyległość?

Pytanie: Jestem właścicielką lokalu mieszkalnego nr 5. Czy w związku z tym przynależna mi jest także piwnica, znajdująca się w tym samym budynku, oznaczona numerem 5?

przynależność a przyległość?

Zgodnie z Ustawą o własności lokali z dnia 24.06.1994 r. piwnice, jako jedne z części składowych lokali są im przynależne, tym samym, właściciel konkretnego lokalu staje się również właścicielem danej piwnicy. Częstym błędem jest jednak utożsamienia pojęcia przyległośći z pojęciem przynależności.

Według słownikowego rozumienia, przyległość jest tym, co znajduje się obok innej rzeczy bądź przylega do niej, sąsiaduje z nią. Przynależność natomiast może, ale nie musi sąsiadować z tą rzeczą. Prostym przykładem jest przynależność etniczna. Osoby stanowiące jedną nację nie muszą być powiązane ze sobą więzami rodzinnymi, aby do niej należały. W tym przypadku związek przynależności opiera się na jednej bądź kilku cechach wspólnych.

Prawne znaczenie przynależności, które interesuje nas w tym przypadku, w niewielkim stopniu odbiega od znaczenia dosłownego. Zgodnie z art. 51. § 1: „Przynależnościami są rzeczy ruchome potrzebne do korzystania z innej rzeczy (rzeczy głównej) zgodnie z jej przeznaczeniem, jeżeli pozostają z nią w faktycznym związku odpowiadającym temu celowi”. I tak, pomieszczeniami przynależnymi do lokalu, a stanowiącymi jego części składowe są, np.: piwnica, strych, komórka, garaż.

Z definicji, że „coś przylega do czegoś” wcale nie wynika, że jest temu przynależne. Tak jest m.in. z piwnicami. Piwnice jako części składowe lokalu są do niego przynależne, mimo iż z lokalem nie graniczą. Z drugiej strony jednakże, każda z piwnic przylega do innej, sąsiaduje z nią, co nie jest tożsame z tym, iż właściciel piwnicy oznaczonej nr 2 jest także właścicielem piwnicy oznaczonej nr 1 i 3.

Innym przykładem obrazującym czym są przyległości a czym przynależności jest tzw. status prawny balkonów. Otóż, do niedawna balkony jako elementy przyległe do lokalu nie były wliczane w poczet pomieszczeń przynależnych lokalowi. Nie spełniały bowiem podstawowych kryteriów wynikająych z definicji pomieszczenia. A dokładniej, nie były „izbą wydzieloną trwałymi ścianami w obrębie budynku”. Od 03.10.2002 roku, zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego balkony zaliczane są do części składowych lokalu, są tym samym przynależne lokalowi oraz przyległe do niego.
 
Warte podkreślenia jest także to, iż, jak stanowi § 2 oraz § 3 art..51 KC, przynależnością nie może być rzecz nie należąca do właściciela rzeczy głównej, co więcej, przynależność nie traci swego charakteru w ciągu upływu czasu, w którym pozbawia się ją faktycznego związku z rzeczą główną.

balkon a loggia?

Pytanie: Czy balkony i loggie wchodzą w skład odrębnego lokalu, czy też stanowią element nieruchomości wspólnej?

balkon a loggia?

W wyborze odpowiedniego mieszkania często oprócz położenia, ceny czy powierzchni, decydującą rolę odgrywa obecność balkonu – dodatkowego pomieszczenia użytkowego. Czy jednak na pewno balkon stanowi część składową lokalu? Czy może być traktowany jako odrębne pomieszczenie?

Wątpliwość ta, jak to zwykle bywa, ma zarówno zwolenników oraz przeciwników. O ile w przypadku zwolenników sprawa zarysowuje się dość jasno, o tyle z perspektywy przeciwników istnieją pewne wątpliwości. Słownik języka polskiego definiuje słowo balkon jako: „płytę z balustradą umieszczoną na zewnątrz budynku, połączoną drzwiami z pomieszczeniami wewnętrznym”. Wobec powyższego oraz zgodnie ze znaczeniem pojęcia „pomieszczenie”, balkony nie mogą być traktowane jako pomieszczenia przynależne, jako że nie realizują własności cechujących pomieszczenie. Nie spełniają one także wymogu lokalu, gdyż nie stanowią izb „wydzielonych trwałymi ścianami w obrębie budynku (…)”. Przeciwnicy twierdzą również, że balkony stanowią część nieruchomości wspólnej, tak jak np. klatki schodowe. Tym samym nie mogą być traktowane jako element samodzielnego lokalu. Spór pomiędzy zwolennikami dwóch przeciwstawnych poglądów rozstrzygnął Sąd Najwyższy, wedle którego: „balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu (…)”. Uchwała ta nie określa jednoznacznie statusu prawnego balkonów, gdyż w dalszej części podaje, że kwestia ta zależna jest od określonej sytuacji. Niekiedy wlicza się on do samodzielnego lokalu, innym razem staje się elementem nieruchomości wspólnej, której zasady użytkowania wyznaczać może, charakteryzowana w poprzednich tekstach, zasada quoad usum.

Jeśli chodzi o kwestię loggii sytuacja wygląda znacznie prościej. Loggia tworzy pewnego rodzaju przedłużenie lokalu, gdyż osłaniają ją ściany znajdujące się po obu stronach balustrady. Loggie nazywane są często wnękowymi balkonami, ponieważ stanowią ich element, kreując niedomkniętą przestrzeń. W związku z tym należą one do części składowych lokalu.

Status prawny balkonów zależny jest zatem od konkretnego przypadku, tzn. balkon może stanowić zarówno część składową lokalu, jak i element nieruchomości wspólnej. Loggie natomiast wchodzą w skład odrębnego lokalu, tworząc tym samym jego część składową.

samodzielny lokal mieszkalny

Pytanie: czym wg litery prawa jest samodzielny lokal mieszkalny?

samodzielny lokal mieszkalny

Lokal stanowi jedną z podstawowych „części” tematyki nieruchomości, bowiem w praktyce najczęściej spotykamy się z przenoszeniem odrębnej własności bądź spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Mam tu na myśli zarówno lokale mieszkalne oraz użytkowe, biurowe, usługowe.

Dokładną definicję lokalu wraz z określeniem powinności i praw właścicieli odnajdziemy w Ustawie o własności lokali z dnia 24.06.1994r. Zgodnie z art.2 tego rozporządzenia: „Samodzielnym lokalem mieszkalnym (…) jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne”. Wobec powyższego najistotniejszy warunek powstania odrębnej własności lokalu wyznacza jego samodzielność, niezależność. Pomieszczenie powinno być odizolowane od innych trwałymi i solidnymi ścianami o właściwej grubości oraz odpowiednio dobranych i wykorzystanych materiałach budowlanych.

Znaczącym, choć nieco specyficznym czynnikiem jest także niemożność przedostania się do innych pomieszczeń lokalowych poprzez otwory znajdujące się w ścianach. Jako przykład, zwykle podaje się istnienie drzwi w ścianie lokalu, będących pozostałością po innym pomieszczeniu. Z uwagi na ten fakt, atrybut samodzielności lokalu może zostać zachwiany. Jeśli chodzi o kwestię pomieszczeń dodatkowych, stanowią one element składowy lokalu i mogą przynależeć do niego bezpośrednio, jak i pośrednio. Najczęściej są to: piwnice, garaże, komórki, choć zgodnie z orzeczeniem Sądu Najwyższego (z dn. 03.10.2002r.) część składową lokalu stanowią także balkony.

podział quoad usum

Pytanie: Jestem jednym ze współwłaścicieli nieruchomości zabudowanej domem bliźniaczym. Drugim współwłaścicielem jest mój brat. Czy w tej sytuacji istnieje możliwość podziału budynku? Czy każdy z nas ma prawo korzystać z całości domu?

podział quoad usum

Zgodnie z art. 206 KC  „Każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”. Znaczy to, że każdy współwłaściciel ma możliwość bezpośredniego użytkowania całej nieruchomości, jednak użytkowanie to jest także wspólne pozostałym współwłaścicielom. Aby ułatwić tę sytuację i rozgraniczyć uprawnienia poszczególnych współwłaścicieli, na gruncie polskiego prawa możliwy jest tzw. quoad usum, czyli podział nieruchomości do korzystania. Przepis ten charakteryzuje stanowisko, wedle którego każdy współwłaściciel nieruchomości staje się wyłącznym użytkownikiem fizycznie odgraniczonej części wspólnego mienia. Podział taki nie anuluje prawa współwłasności, ale przekształca formę posługiwania się daną nieruchomością „z bezpośredniej wspólnej na bezpośrednią rozłączną”. Do ustanowienia tego rodzaju prawa, potrzebna jest umowa. To oznacza, że od momentu podpisania takiej umowy właściciel danego fragmentu nieruchomości ma prawo do bezpośredniego korzystania z wyznaczonej mu części, jednak niezależnie od pozostałych współwłaścicieli.

Podział quoad usum stosowany jest najczęściej wtedy, gdy nie można dokonać  podziału prawnego nieruchomości, bądź gdy taki podział jest niedozwolony przez wzgląd na rozkład (kształt) nieruchomości. Przykładowo: na określonym obszarze zbudowano kilkupoziomową nieruchomość przeznaczoną pod wynajem. Jednak jej kształt nie pozwala na to, aby wyznaczyć „pionowe” granice ustalając przy tym, która część będzie użytkowana przez konkretnego właściciela. Wobec powyższego granica ta musi przebiegać w linii poziomej tzn. każde piętro stanowić będzie odrębny przedmiot użytkowania. A tzw. części wspólne (schody, wejście) należeć będą do wszystkich użytkowników.

Podobnie w przypadku odrębnej własności lokalu czy też spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Udział w nieruchomości wspólnej stanowi najczęściej grunt wraz z budynkiem, w którym zostały wyodrębnione poszczególne lokale. Właściciele takich lokali podlegają podziałowi quoad usum. Rozróżnienie to polega na umożliwieniu każdemu z właścicieli lokalu, a więc i każdemu ze współwłaścicieli całej nieruchomości, korzystania z przydzielonych im piwnic, schowków bądź innych pomieszczeń gospodarczych oraz miejsc postojowych, garaży należących do konkretnej  nieruchomości.

Odpowiadając na postawione pytanie: istnieje możliwość podziału nieruchomości w ten sposób, aby każdy ze współwłaścicieli mógł zarządzać osobną częścią domu i zarazem gruntu, na którym znajduje się ów dom bliźniaczy. Należy jednak pamiętać, że w przypadku takiego podziału nieruchomości, drugi współwłaściciel zostaje całkowicie wyłączony z ewentualności korzystania z tej części nieruchomości, która do niego nie należy.

instytucja zasiedzenia

Pytanie: Od kilkunastu lat przebywam w mieszkaniu dawnej koleżanki, która 25 lat temu wyjechała na stałe za granicę. Dowiedziałam się, że w związku z „posiadaniem” nieruchomości przysługują mi pewne prawa?

instytucja zasiedzenia

W sytuacji użytkowania mieszkania przez dłuższy czas, stajemy się jego posiadaczami – o czym była mowa w poprzednim artykule. Posiadanie to uzależnione jest od formy korzystania z danej nieruchomości.

Analizując kwestię przedstawioną w pytaniu możemy przypuszczać, iż „lokatorka” pełni rolę posiadacza samoistnego, tzn. pomimo, że nie jest właścicielką nieruchomości, włada nią tak, jakby było ono jej własnością. Użytkuje lokal, czy też zarządza nim adekwatnie do własnych potrzeb. Zgodnie z tym przekonaniem domowniczka ma możliwość uzyskania pełnych praw do nieruchomości lokalowej poprzez tzw. zasiedzenie. Zasadne staje się to w momencie osiągnięcia wyznaczonego ustawowo terminu. Owo zasiedzenie charakteryzowane jest właśnie jako nabycie prawa własności w konsekwencji nieustannego posiadania w czasie określonym przepisowo. Należy tu zaznaczyć, iż instytucja ta jest sposobem zyskania rzeczy cudzej. Zasiedzenie zachodzi z mocy prawa, tzn. do realizacji tej formy nabycia nie są potrzebne żadne działania prawne. Kodeks cywilny definiuje to w następujący sposób: posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa jej własność poprzez zasiedzenie, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny (nabycie w dobrej wierze), chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze, wówczas nabywa własność po upływie lat trzydziestu.

Wobec powyższego o możliwości nabycia własności nieruchomości poprzez zasiedzenie decydują dwa wyznaczniki, które muszą być zrealizowane w tym samym czasie. Są to ciągłe i samoistne posiadanie oraz osiągnięcie wyznaczonego ustawą czasu. Instytucja zasiedzenia pozwala nabyć zarówno własność nieruchomości, jak i użytkowanie wieczyste, odrębną własność gruntową, budynkową, czy lokalową, a także rzeczy ruchome. W zależności od tego co staje się przedmiotem nabycia, stosowane są odpowiednie przepisy prawne. I tak w przypadku rzeczy ruchomych zgodnie z art. 174 KC: „posiadacz rzeczy ruchomej nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze”.

Jeśli chodzi o nieruchomości, sprawa zarysowuje się w następujący sposób. W zależności od tego, w jaki sposób właściciel zyskał posiadanie, mam tu na myśli posiadanie w dobrej czy złej wierze, czas uzyskania instytucji zasiedzenia różni się od siebie. W wypadku posiadania w dobrej wierze, okres ten wynosi 20 lat, natomiast w sytuacji nabycia posiadania w złej wierze, termin wydłuża się o 10 lat, czyli obejmuje lat 30. Warto również wspomnieć, iż przez zasiedzenie własność mienia może nabyć zarówno osoba fizyczna, jak i prawna, np. Skarb Państwa, spółdzielnia, państwowe bądź samorządowe instytucje kulturowe.

W odpowiedzi na postawione pytania możemy przypuszczać (bez dokładnej analizy sprawy), iż „nasza lokatorka” ma możliwość uzyskania pełnych praw do nieruchomości, gdyż minęło 20 lat od chwili zaistnienia posiadania samoistnego.

czym jest posiadanie?

Pytanie: Obecnie jestem najemcą lokalu mieszkalnego. Czy w związku z tym jestem jego posiadaczem?

czym jest posiadanie?

Posiadanie jest stanem faktycznym, z którym związane są dwa atrybuty. Mianowicie, władanie rzeczą oraz wykonywanie tego prawa we własnym imieniu. Nasze codzienne życie obfituje w takie sytuacje. Posiadamy różne rzeczy: nieruchomości, samochody, biżuterię. Posiadanie stwierdza pewien fakt: posiadania danej rzeczy oraz władania nią. Mam tu na myśli, np. rozporządzanie nieruchomością, używanie samochodu, korzystanie z urządzeń domowych, noszenie biżuterii, trzymanie oszczędności w skarbonce.

Zgodnie z treścią art. 336 KC: „posiadaczem rzeczy jest zarówno ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel (posiadacz samoistny), jak i ten, kto nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą (posiadacz zależny)”. Z tej definicji wyłaniają się nam dwa rodzaje posiadania: samoistne i zależne. Pierwsze, nazywane także właścicielskim, dotyczy osób, które rozporządzają rzeczą zgodnie z przysługującym im prawem własności tzn. użytkują ją, pobierają korzyści jakie z niej płyną oraz władają daną rzeczą zgodnie ze swoimi potrzebami. Właścicielem samoistnym jest także osoba, która pomimo tego,  iż nie jest faktycznym posiadaczem mienia, włada nim tak, jakby było ono jej własnością. Jako przykład przytoczę jedno ze zdarzeń, które napotykamy w życiu codziennym. Małżeństwo zdecydowało się na kupno nowego samochodu. To auto zostało przeznaczone na prezent ich osiemnastoletniego syna. Ów samochód formalnie jest własnością chłopca, który użytkuje go stosownie do własnych potrzeb: jeździ nim na zajęcia, treningi czy też przechowuje samochód w garażu. Ojciec, jest oficjalnie właścicielem auta, ale może być nazwany posiadaczem samoistnym, bowiem chce i dysponuje samochodem w sposób, który wskazuje na fakt bycia jego własnością. Od czasu do czasu dojeżdża nim do pracy, podwozi żonę na zakupy oraz dokonuje drobnych napraw. Drugi rodzaj posiadania określany jest mianem zależnego, ponieważ dotyczy władztwa rzeczami cudzymi. Osoby, które nazywane są w ten sposób to zazwyczaj dzierżawcy, najemcy, użytkownicy. W odniesieniu do nieruchomości, posiadaczem zależnym jest, np. osoba najmująca mieszkanie czy też dzierżawca lokalu, bowiem władają oni daną rzeczą w ograniczonym stopniu. Posiadanie to tworzy się najczęściej poprzez zawarcie umowy na czas określony umożliwiający korzystanie z danej nieruchomości.

Uzupełniając temat, należy wskazać na inne rozróżnienie posiadania. Na posiadanie w dobrej i złej wierze. Posiadanie w dobrej wierze odznacza się tym, iż władający zdaje sobie sprawę z faktu władania przysługującą mu rzeczą, bądź utrzymuje się w mylnym, aczkolwiek usprawiedliwionym przekonaniu, że prawo do władania tą rzeczą mu przysługuje. Natomiast posiadanie w złej wierze charakteryzuje jednostki, które pomimo tego, iż wiedzą że nie przysługuje im prawo posiadania, władają rzeczą. Z tym rodzajem posiadania łączy się ściśle instytucja zasiedzenia, która opisywana będzie w następnym artykule.

granice własności

Pytanie: Kupiłem działkę, na której chciałbym zbudować dom oraz staw. Jednemu z sąsiadów nie podoba się ten pomysł. Czy ma prawo zaprotestować przeciw budowie? Przecież ja jestem właścicielem gruntu?

granice własności

Pan jest właścicielem gruntu, ale z własnością związane są również ograniczenia, jak choćby zasady współżycia sąsiedzkiego. Jeżeli planowany staw rzeczywiście będzie przeszkadzał sąsiadom, to niestety jego budowa stanie pod znakiem zapytania.  

Współcześnie własność cechują głównie dwa przymioty: bezterminowość i podmiotowa uniwersalność. To znaczy, że ze swej istoty, własność jest obecna dopóty, dopóki istnieje przedmiot stanowiący jej obiekt. Odstępstwem od tej reguły jest fakt przeniesienia odrębnej własności związany z terminowym użytkowaniem wieczystym. Po drugie, będąc prawem podmiotowo uniwersalnym, własność może dotyczyć każdej jednostki. Jednak i w tym przypadku pojawiają się wyjątki w postaci różnego rodzaju ograniczeń, np. ograniczenia związane z pozyskiwaniem nieruchomości przez obcokrajowców.

Zgodnie z rozumieniem art. 140 KC własność jest uprawnieniem umożliwiającym posiadającemu działanie w najszerszym zakresie, tzn. przekazuje władającemu najpełniejsze władztwo nad rzeczą. Pomimo tego, opisywane prawo postrzegane jest w dwojaki sposób: pozytywnie oraz negatywnie. Za pierwszą koncepcją przemawiają podstawowe uprawnienia związane z dysponowaniem własnością: ius possidendi; ius utendi, fruendi, abutendi  oraz ius disponendi, czyli prawo posiadania; użytkowania, pobierania pożytków, zużycia oraz rozporządzania rzeczą. Negatywną stronę stanowią natomiast prawa redukujące zakres posługiwania się własnością oraz fakt wykluczenia osób trzecich, uniemożliwiający im rozporządzanie cudzym mieniem. Zagłębiając się w treść art.140 KC, wywnioskujemy, iż zasięg działania własności ograniczają trzy kryteria: ustawy, zasady współżycia społecznego oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa.  Jako pierwsze wymienione zostały ustawy obejmujące ogół prawodawstwa, m.in. prawo administracyjne czy cywilne. Przykładem tego typu restrykcji są przepisy związane z podziałem nieruchomości (np. art. 214 KC), przeznaczeniem gruntów leśnych bądź rolnych (Dz. U. z 2004 r. Nr 121, poz. 1266 ze zm.), czy też przepisy prawa sąsiedzkiego (art. 144-154 KC). Ograniczenia związane z drugim zastrzeżeniem zazębiają się z przedstawionymi powyżej ustawami. Mam tu na myśli prawo sąsiedzkie jako jedną z zasad współżycia społecznego, które spełnia różne funkcje. Przede wszystkim reguluje zakres treściowy prawa własności. Dodatkowo tłumi nadużycia związane z realizowaniem opisywanego uprawnienia oraz wprowadza element moralny związany z poszanowaniem cudzego mienia. Ostatnim czynnikiem ograniczającym pełnię władzy jest społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa. W tym przypadku zakres prawa własności jest różny w zależności od rodzaju i funkcji,  jaką pełni dany typ własności. To znaczy, czy jest to własność prywatna, czy państwowa. Jednak we wszystkich przykładach najważniejsze jest aby: „(…) korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa (…)” – art. 140 KC.

Analizując tę kwestię z perspektywy dalszych restrykcji, oprócz scharakteryzowanych powyżej ustawowych granic prawa własności, doszukamy się także wariantu geodezyjnego. Mam tu na myśli granice przestrzenne nieruchomości, a dokładniej rozciągłość wszerz i wzdłuż oraz w głąb i powyżej powierzchni ziemi. Biorąc pod uwagę różne rodzaje nieruchomości, granice ich zakresu także będą różne. Na przykład „brzegi” nieruchomości lokalowych regulowane są przez treść ustawy o własności lokali. Granice gruntów zawarte są w ewidencji gruntów i budynków opracowanej na podstawie ustawy z 17.05.1989 r. (Prawo geodezyjne i kartograficzne). Natomiast fizyczne wskazanie przestrzennych granic danych nieruchomości określane jest przy użyciu znaków granicznych.

czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do odrębnej własności?

Pytanie: Posiadam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a nie odrębną własność. Czym w takim razie różnią się od siebie te dwa prawa?

czym różni się spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu do odrębnej własności?

Zarówno spółdzielcze własnościowe prawo, jak i odrębna własność są prawami związanymi z nieruchomościami lokalowymi.  W przypadku nabycia odrębnej własności, właściciel staje się pełnoprawnym posiadaczem nieruchomości. Ma możliwość korzystania ze wszelkich atrybutów związanych z tym prawem: posiadania, korzystania, pobierania  pożytków, zużycia rzeczy oraz rozporządzania mieniem. Jest „pełnoprawnym” właścicielem lokalu.

W sytuacji, w której mamy do czynienia ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, posiadający je ma ograniczone pole działania, bowiem jest on tylko władającym („działa na prawie” jak właściciel). Właścicielem nieruchomości jest spółdzielnia mieszkaniowa, której przysługuje prawo posiadania. Jednak  kiedy spółdzielnia upada,  mieszkanie nie wchodzi w skład masy upadłościowej, a z mocy prawa jest przekształcane w odrębną własność lokalu. Władający może, ale nie musi, starać się o przyjęcie w poczet członków spółdzielni. I odwrotnie – spółdzielnia ma prawo odmówić bądź zaakceptować nabywcę nieruchomości jako jednego ze swoich członków. Dodatkowo, odrębna własność gwarantuje udział w gruncie, czego nie uwzględnia spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W takiej sytuacji, lokal zostaje jakby „zawieszony w przestrzeni”, bowiem władający nieruchomością nie dysponuje ułamkową częścią gruntu, na której usytuowany jest budynek. Jest to sytuacja nieco paradoksalna, gdyż to właśnie grunt stanowi istotę własności. Innymi słowy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest wyodrębnioną prawnie nieruchomością.

Podobieństwo obu praw dotyczy skupia się właściwie na  możliwości rozporządzania każdym z nich. Nabywca spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, tak jak nabywca odrębnej własności mogą wynajmować mieszkanie bądź oddać je w bezpłatne używanie (choć teoretycznie posiadacz prawa spółdzielczego powinien prosić o zgodę Spółdzielnię). Istnieje także możliwość zbycia, czy też dziedziczenia (możliwe staje się to w chwili przyjęcia następcy mienia do członków spółdzielni). Tak samo obydwa prawa można obciążać. Różnicą jest to, że spółdzielcze własnościowe prawo nie może być przedmiotem umowy o dożywocie. W przypadku odrębnej własności lokalu kluczowe znaczenie ma założenie i wpis do księgi wieczystej. Spółdzielczym własnościowym prawom także można zakładać księgi wieczyste, które organizowane są tak samo jak KW „pełnej” własności. Jedyną różnicą jest fakt, iż dział drugi dotyczący określenia właściciela, w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa podaje osobę, której przysługuje to prawo, a nie faktycznego posiadacza lokalu (spółdzielnię).

Jakie są  zatem korzyści wypływające z posiadania odrębnej własności lokalu? Poczucie bezpieczeństwa związane z posiadaniem pełnej własności. Uwolnienie się spod zarządu spółdzielni i przejście na zasady wspólnot mieszkaniowych, czy zmiana comiesięcznych składek związanych z zarządzaniem.  Logika podpowiada, że cena wyodrębnionych lokali w stosunku do tych, do których przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinna być wyższa. W rzeczywistości jednak rynek tak ewoluował, że forma władania nie wpływa na cenę nieruchomości.

odrębna własność lokalu...

Pytanie: Kupiłem mieszkanie w Olsztynie. Notariusz powiedział mi, że tak naprawdę kupiłem spółdzielczo własnościowe prawo do lokalu, a nie nieruchomość. Jak mam to rozumieć?

odrębna własność lokalu...

 
Nieruchomością możemy  nazwać tylko i wyłącznie lokal (np. mieszkanie), który posiada odrębność. To znaczy taki, który ma założoną księgę wieczystą i przypisany udział w nieruchomości wspólnej.  Aby dokładnie wyjaśnić czy jest odrębna własność lokalu należy wrócić do definicji własności. Własność, wieczyste użytkowanie oraz ograniczone prawa rzeczowe stanowią trzy rodzaje praw rzeczowych zawartych w polskim prawie cywilnym. Własność tworzy najważniejszą i zarazem najszerszą formę władania nieruchomościami.

Charakteryzuje się ona trzema atrybutami: do posiadania (ius possidendi); do  korzystania, do pobierania pożytków, zużycia rzeczy (ius utendi, fruendi, abutendi) oraz prawo rozporządzania (ius disponendi) przedstawione w art. 140 KC. Jak każde prawo rzeczowe, tak i własność cechuje bezwzględny charakter, tzn. prawo to skutkuje wobec wszystkich. W tym przypadku przejawia się ono jako możliwość użytkowania rzeczy przez właściciela z wyłączeniem osób trzecich. Mając na uwadze temat tego artykułu należałoby określić różnice zachodzące pomiędzy wymienionymi w pytaniu prawami, w odniesieniu do nieruchomości lokalowej.
 
We współczesnym prawie polskim, jedynie lokal (mieszkalny bądź użytkowy), jako część budynku z wyłączeniem innych elementów (całe piętra bądź poszczególne izby w lokalu), może stanowić odrębny przedmiot własności. Sytuację tę, reguluje ustawa o własności lokali (WłLokU) z dnia 24.06.1994r. Określa ona, iż tym, co decyduje o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest jego samodzielność. To znaczy, że lokal powinien być „odgraniczony” od innych lokali trwałymi ścianami, być przeznaczony na stały pobyt ludzi oraz dostosowany do spełniania ich potrzeba mieszkalnych. Zgodnie z art. 7 ust. 1 WłLokU odrębną własność tworzy się za pomocą umowy, jednostronnej czynności prawnej posiadacza nieruchomości bądź orzeczenia sądu, który znosi współwłasność. Aby powyższa reguła mogła się uzewnętrznić niezbędna jest forma aktu notarialnego oraz wpis do księgi wieczystej stanowiący o powstaniu odrębnej własności lokalu (wpis konstytutywny). Przymiotami wynikającymi z tego prawa są wspomniane już wcześniej trzy podstawowe uprawnienia: posiadania, korzystania i rozporządzania, a szerzej używania rzeczy, pobierania pożytków i innych przychodów, przetwarzania, zużycia, zniszczenia, wyzbycia się własności czy obciążenia rzeczy przez np. inne prawo rzeczowe. Atrybuty te są kontrolowane przez tzw. „ustawowe granice” – granice regulowane przepisami. Normują je m.in. zasady współżycia społecznego (art. 5 oraz art. 140 KC) czy społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa własności (art. 143, 144, 146 KC).
 
Istotnym elementem powstania odrębnej własności lokalu jest także fakt zaistnienia związku współwłasności. Na podstawie podziału wspólnego prawa (w przypadku lokalu prawa do gruntu, na którym posadowiony jest budynek jak i on sam) zasadne staje się prawo odrębnej własności. W tym przypadku współwłaściciele zachowują wyłączną możliwość rozporządzania poszczególnymi nieruchomościami lokalowymi biorąc pod uwagę osobisty udział we współwłasności. Ponadto każdy z odrębnych współposiadaczy ma prawo korzystania z części wspólnych budynku takich jak, np. klatka schodowa, suszarnia, dach. Co więcej, właściciel powinien ponosić koszta związane z utrzymaniem lokalu oraz dbać o jego czystość,  jak i o całe dobro wspólne (wspomniane klatki schodowe, schody). Dodatkowo ma także prawo do wykorzystywania części wspólnych w sposób niezakłócający użytkowania innym współwłaścicielom. Tak zarysowuje się sytuacja odrębnej własności lokalu.
Dlatego kupując mieszkanie nie zawsze kupujemy nieruchomość. Często jest to tylko prawo do części nieruchomości.

co to jest nieruchomość?

Pytanie: Spotkałem się z określeniem nieruchomości lokalowej. Czy jest ona tożsama ze „zwykłą” nieruchomością?

co to jest nieruchomość?

Aby można było określić czym jest nieruchomość lokalowa oraz jakie są jej cechy najpierw trzeba scharakteryzować samo pojęcie nieruchomości. Po pierwsze wyróżniamy dwie interpretacje pojęcia nieruchomość. tzw. ujęcie prawnorzeczowe oraz wieczystoksięgowe. Zajmijmy się pierwszym z nich.

Zgodnie z założeniami kodeksu cywilnego (art. 46. § 1.) „Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Spróbujmy uprościć tę  definicję, posługując się konkretnym przykładem. Pewien deweloper pragnąc rozwinąć własną działalność zastanawia się nad wybudowaniem kolejnego apartamentowca. W tym celu udaje się na obrzeża miasta, by gdzieś w spokojnym i atrakcyjnym miejscu znaleźć fragment ziemi nadający się do realizacji zamierzonego planu. Inwestor natrafia na korzystną ofertę sprzedaży i dzięki udanej transakcji „nasz” deweloper staje się właścicielem zakupionego gruntu. Działka ta stanowi właśnie NIERUCHOMOŚĆ, która w niedalekiej przyszłości stanie się fundamentem nowopowstałych konstrukcji. Krótko mówiąc, z punktu widzenia KC, nieruchomością jest „wydzielona fizycznie (geodezyjnie) oraz prawnie część powierzchni ziemskiej stanowiąca własność danej osoby”.

W ujęciu wieczystoksięgowym sytuacja ta wygląda nieco inaczej. Grunt staje się prawnie nieruchomością w momencie założenia mu księgi wieczystej. Każda księga wieczysta konstytuuje jedną nieruchomość. Wobec tego sąsiadujące działki ewidencyjne będące własnością jednego podmiotu, tworzą odrębne nieruchomości, bowiem zawarte są w różnych księgach wieczystych. Mowa tu o jednym z typów nieruchomości, mianowicie o nieruchomości gruntowej. Jej dokładną definicję możemy znaleźć w ustawie o gospodarce nieruchomościami z dnia 21.08.1997 roku. Brzmi ona następująco:  Przez nieruchomość gruntową „(…) należy rozumieć grunt wraz z częściami składowymi, z wyłączeniem budynków i lokali jeżeli stanowią odrębny przedmiot własności”. Z przytoczonej definicji wyłaniają się inne niż gruntowe, rodzaje nieruchomości. Budynkowa oraz lokalowa, która nas najbardziej interesuje. Z nieruchomością budynkową mamy do czynienia wtedy, gdy właściciele wspomnianego mienia nie są zarazem właścicielami gruntu, na którym znajdują się dane budynki. Przykładem takiego stanu rzeczy jest użytkowanie wieczyste. Relacja ta prezentuje się w następujący sposób. Użytkownik wieczysty wznosi budynek na gruncie należącym do Skarbu Państwa, powiatu, gminy czy województwa stając się jego właścicielem, przy czym prawo to jest nieco ograniczone. Nie można zbyć użytkowania wieczystego bez jednoczesnego zbycia budynków, jak również niemożliwe jest zbycie budynku bez jednoczesnego zbycia użytkowania wieczystego. Warto tu zaznaczyć, iż w użytkowanie wieczyste nie mogą zostać oddane jedynie grunty prywatne. Nieruchomość lokalową z kolei stanowi wyodrębniony – tylko i wyłącznie - w ujęciu wieczystoksięgowym samodzielny lokal. Lokal więc, który ma założoną księgę wieczysta i z którym związany jest udział w częściach wspólnych gruntu i budynku nie służących do wyłącznego użytku właścicieli innych lokali.

Innymi słowy właściciel takiego lokalu (np. określonego mieszkania w Olsztnie) jest równocześnie współwłaścicielem schodów czy klatki budynku, jako że służą one do użytku wszystkich mieszkańców i nie tylko. Z przedstawionego podziału wynika, iż najogólniej możemy wyróżnić nieruchomości gruntowe zabudowane (działka z posadowionym na niej domem mieszkalnym) i niezabudowane („pusta” działka). Oprócz tych podstawowych da się wyodrębnić m.in. nieruchomości rolne, leśne, rekreacyjne, budynkowe, lokalowe. Przy czym należy pamiętać, iż każdy rodzaj nie wyklucza się wzajemnie.